COVID-19 pandemija ir jos metu taikyti apribojimai smarkiai paveikė smulkųjį ir vidutinį verslą – ypač tuos, kurie veikė prekybos centruose ar kitose fizinės prekybos vietose. Laikinai apribota veikla, ženkliai sumažėję klientų srautai bei valstybės nustatyti draudimai lėmė situacijas, kai verslai objektyviai nebegalėjo naudotis nuomojamomis patalpomis pagal jų paskirtį. Tokiu atveju natūraliai kilo klausimas – ar būtina mokėti visą sutartyje numatytą nuomos kainą, ar vis dėlto esama situacija suteikia galimybę daryti intervenciją į šalių susitarimus?

Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau – CK) nustatyti du atskiri teisiniai pagrindai, kurie gali būti reikšmingi ekstremalių aplinkybių metu. CK 6.204 straipsnis taikomas tada, kai aplinkybės iš esmės pasikeičia, tačiau sutartį vykdyti išlieka įmanoma. Tokiu atveju sutartis gali būti keičiama arba nutraukiama, siekiant atkurti šalių interesų pusiausvyrą. CK 6.212 straipsnis reglamentuoja force majeure atvejus – kai prievolės vykdyti tampa neįmanoma dėl aplinkybių, kurių šalis negalėjo kontroliuoti ar numatyti, todėl ji atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties nevykdymą.

Nors COVID-19 pandemijos kontekste praktikoje dažniausiai buvo sprendžiama dėl force majeure (CK 6.212) taikymo, tam tikrose situacijose šalių santykiams buvo aktualus ir CK 6.204 straipsnis, kai veiklos ribojimai sutarties vykdymą ne visiškai eliminavo, bet iš esmės pakeitė jo sąlygas.

CK 6.212 straipsnyje įtvirtintos atleidimo nuo atsakomybės už sutarties vykdymą taisyklės, kai sutarties vykdyti tampa neįmanoma. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą, jeigu ji įrodo, kad sutartis neįvykdyta dėl aplinkybių, kurių ji negalėjo kontroliuoti bei protingai numatyti sutarties sudarymo metu, ir kad negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar jų pasekmių atsiradimui. Nenugalima jėga nelaikoma tai, kad rinkoje nėra reikalingų prievolei vykdyti prekių, sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių arba skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles. UNIDROIT principų 7.1.7 straipsnyje, kurio pagrindu yra suformuluotas CK 6.212 straipsnis, vartojama ne sutarties šalies atleidimo nuo atsakomybės, o sutarties nevykdymo pateisinimo, šalies atleidimo nuo nevykdymo padarinių formuluotė. Todėl CK 6.212 straipsnio formuluotė, kad nenugalimos jėgos atveju šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties nevykdymą, aiškintina plačiau, jog sutartinių prievolių neįvykdymas dėl nenugalimos jėgos negali sutartį pažeidusiai šaliai sukelti įprastinių sutarties nevykdymo padarinių, nustatytų CK 6.205–6.216 straipsniuose, taip pat jai negali būti taikoma sutartinė civilinė atsakomybė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. gruodžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-252-1120/2024).

Tačiau teismų praktika aiškiai pabrėžia, kad pati pandemija savaime nėra laikoma force majeure aplinkybe. Būtina vertinti konkrečią situaciją – ar veikla buvo teisiškai ar faktiškai apribota, ar egzistavo galimybė vykdyti įsipareigojimus, kiek truko ribojimai, kokias pasekmes patyrė verslas, ar šalys bendradarbiavo ieškodamos sprendimų.

COVID-19 pandemijos laikotarpiu susiklosčiusios aplinkybės sudarė pagrindą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išplėtoti nenugalimos jėgos sampratą. Pripažįstama, kad objektyvus neįmanomumas (teisinis ir (ar) faktinis) nebėra nenugalimos jėgos ir sutarties vykdymo suvaržymą atribojantis kriterijus. Neįmanomumas, kaip pakankama force majeure taikymo sąlyga, apima ne tik atvejus, kai sutarties vykdymas tampa faktiškai ir (ar) teisiškai neįmanomas, bet ir atvejus, kai teoriškai sutarties vykdymas yra įmanomas, tačiau praktinis jo įgyvendinimas tampa labai sudėtingas ir ekonomiškai neefektyvus. Taigi, pagal aktualią kasacinio teismo praktiką, objektyvus neįmanomumas nėra visais atvejais tinkamas kriterijus atriboti nenugalimos jėgos ir esminio sutarties vykdymo suvaržymo aplinkybes, nes galimos faktinės situacijos, kai šios aplinkybės sutampa (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. kovo 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-66-313/2022).

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat pabrėžia, kad pandemija ar karantino ribojimai savaime nėra automatinis pagrindas atleisti nuo prievolių vykdymo – kiekvienas atvejis vertinamas individualiai, atsižvelgiant į verslo rūšį, veiklos pobūdį, konkrečius draudimus ir šalių veiksmus. Tačiau tam tikros situacijos teismų buvo pripažintos kaip sudarančios pagrindą spręsti dėl nenugalimos jėgos aplinkybių egzistavimo.

Byloje dėl optikos prekių pardavimų prekybos centre nuomininkė negalėjo naudotis patalpomis dėl pandemijos metu taikytų apribojimų. Nors pati veikla formaliai nebuvo uždrausta, dėl griežto lankytojų srauto ribojimo nebuvo įmanoma naudotis patalpomis pagal paskirtį. Teismas pripažino, kad tokiu atveju įvyko sutarties tikslo žlugimas, o aplinkybės atitiko nenugalimos jėgos požymius
(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. gruodžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-252-1120/2024).

Kitame ginče dėl logistikos centro nuomos teismas konstatavo, kad patalpos viso karantino metu buvo naudojamos pagal paskirtį, todėl sutarties tikslas nebuvo žlugęs. Teismas pabrėžė, kad nuomotojas nėra atsakingas už tai, kaip nuomininkas vykdo savo veiklą – tai yra nuomininko rizika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. vasario 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-74-781/2023). Visgi, teismas pripažino, kad kai kuriais laikotarpiais dėl valstybės ribojimų patalpų naudojimo sąlygos buvo objektyviai pablogėjusios dėl Vyriausybės draudimų, kurie ribojo veiklą uždarose patalpose, todėl nuomos mokestis turėjo būti sumažintas, o už tam tikrą laiką, kai nebuvo galima naudotis patalpomis – išvis netaikytinas.

Teismai ne kartą pabrėžė, kad pandemijos metu šalys privalėjo bendradarbiauti ir ieškoti kompromisų. Jei šalys susitarė dėl mažesnės nuomos kainos – net ir žodžiu – toks susitarimas yra teisiškai privalomas. Be to, vienašališkas prievolių nevykdymas be bandymų tartis pripažįstamas nepateisinamu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. sausio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-5-381/2023).

COVID-19 pandemija tapo rimtu išbandymu verslui ir sutartiniams santykiams. Pandemijos metu išryškėjo būtinybė peržiūrėti sutartinių santykių balansą tarp nuomininkų ir nuomotojų. Teismų praktika rodo, kad ne kiekviena COVID-19 situacija laikytina force majeure, tačiau tais atvejais, kai verslas objektyviai nebegalėjo naudotis patalpomis pagal paskirtį, buvo pripažįstamas egzistuojantis pagrindas sumažinti ar net netaikyti nuomos mokesčio. 

Galima teigti, kad COVID-19 pandemija prisidėjo prie sutarčių teisės plėtojimo, kadangi sudarydamos sutartis šiuo metu šalys iš anksto stengiasi susitarti ir dėl galinčios pasikartoti pandemijos įtakos šalių sutartiniams santykiams, įvertinus tai, kad pandemija pati savaime teismų nebuvo pripažinta kaip force majeure aplinkybė. Kita vertus, teismų praktikos pavyzdžiai parodė ir tai, kad šalys sudarydamos sutartis ne tik turi apsvarstyti papildomų sąlygų, susijusių su veiklos ribojimais dėl pandemijos, įtraukimą į sutartis, tačiau ir prisiminti esminį sutarčių vykdymo principą – šalių pareigą bendradarbiauti ir kooperuotis vykdant sutartį.